Évaluation de la
Valuation
Propriété
$8,000,000 to $10,000,000 USD
Valeur Commerciale
18 500 pieds carrés, 10 chambres, complexe d'événements avec personnel complet et tarifs nocturnes élevés documentés (3 500 $ à 7 000 $ et plus).
EN APPRÉCIATION (MAJEUR) : L'entreprise établie et la génération de revenus nécessitent une évaluation basée non seulement sur l'infrastructure physique mais sur son taux de capitalisation (retour sur investissement), ce qui propulse la valeur bien au-dessus d'un comparable purement résidentiel.
Ventes Comparables
Castillo Del Marune villa de 10 chambres de 16 490 pieds carrés dans Orchid Bay Estates, a été récemment mise en vente à 7 900 000 $. $7,900,000.
AJUSTEMENT : Ce comparable est légèrement plus petit et potentiellement plus ancien. Flor de Cabrera fait 18 500 pieds carrés, possède une entreprise de location et d'événements établie et très prospère, et comprend une installation complète de cabaret/divertissement. Son flux de revenus éprouvé ajoute une prime substantielle au-dessus du prix affiché de 7,9 M$ de son voisin.
Prestige de la Communauté
Située dans Orchid Bay Estates, une communauté fermée privée, sécurisée et exclusive comprenant plusieurs domaines de taille similaire et supérieure.
EN APPRÉCIATION (MAJEUR) : Ce facteur compense largement la pénalité de petite ville. L'exclusivité, l'intimité, la sécurité et un voisinage de maisons ultra-luxueuses comparables maintiennent un plancher très élevé pour la valeur de la propriété.
Pénalité de Localisation
Petite ville (Cabrera) et 45 minutes de route jusqu'à l'aéroport le plus proche (p. ex., POP ou AZS)..
EN DÉPRÉCIATION : Cela limite le bassin d'acheteurs aux individus à valeur nette ultra-élevée et aux investisseurs privilégiant l'intimité à la commodité. Cela réduit le tarif au pied carré par rapport aux zones de villégiature très accessibles et populaires (comme Punta Cana ou Casa de Campo).
Points Clés pour le Marché de la Côte Nord :
Prime en Bord de Mer
La principale différence de prix est toujours entre en bord de mer (directement sur la plage/falaise) et vue sur mer (en retrait). Les véritables propriétés en bord de mer commandent les prix les plus élevés.
La Communauté Compte
Les communautés fermées exclusives comme Sea Horse Ranch (Sosúa/Cabarete) et Cap El Limón (Samaná/Las Terrenas) ont des valeurs immobilières plus élevées en raison des commodités, de la sécurité et du prestige.
Taille et Caractéristique de Cabaret
La taille de la villa d'origine (18 000 pieds carrés) et son aspect commercial (cabaret) la placent fermement dans le haut de gamme du marché, c'est pourquoi sa valeur estimée se situerait dans la gamme des inscriptions ultra-luxueuses montrées ci-dessus.
Villas Ultra-Luxueuses et de Grande Échelle (La Catégorie Multi-Millions de Dollars)
| Emplacement/Communauté | Chambres | Taille | Statut | Prix Affiché (USD) | Notes |
|---|---|---|---|---|---|
| Playa Encuentro, Cabarete | 10 | 1,200 / 12,917 sq ft | À Vendre | $5,959,000 | Chef-d'œuvre Iconique en Bord de Mer (Comparable à votre demande originale) |
| North Coast (General) | 9 | 64,583 sq ft lot | À Vendre | $6,000,000 | Grande villa de luxe en bord de mer sur un vaste terrain. |
| Playa Cosón, Las Terrenas | 13 | 1,860 (20,021 sq ft) | À Vendre | $6,900,000 | Domaine Exclusif en Bord de Mer (Las Terrenas se trouve sur la Péninsule de Samaná, souvent considérée comme faisant partie de la grande Côte Nord) |
| Sea Horse Ranch | 5 | 511 / 5,500 sq ft | À Vendre | $5,500,000 | Villa Unique en Bord de Mer des Caraïbes. |
Villas de Luxe en Bord de Mer de Gamme Moyenne-Haute
(La Catégorie de 500 k$ à 3 Millions $)
| Emplacement/Communauté | Chambres | Size ( / sq ft) | Statut | Prix Affiché (USD) | Notes |
|---|---|---|---|---|---|
| East Cabarete | 6 | 1,000 sq ft | À Vendre | $995,000 | « Villa Spectaculaire en Bord de Mer » (Note : la superficie en pieds carrés pourrait être une erreur typographique dans la source et est inhabituellement petite pour 6 chambres) |
| Cabarete | 5 | N/A | À Vendre | $599,000 | « Maison Spacieuse en Bord de Mer » (Probablement plus ancienne ou avec une empreinte plus petite, reflétant le prix plus bas pour une maison en bord de mer) |
| Sea Horse Ranch | 6 | 770 / 8,288 sq ft | À Vendre | $1,600,000 | Grande villa de luxe dans une communauté fermée haut de gamme (pourrait être avec vue sur mer, pas en bord de mer). |
| Sea Horse Ranch | 6 | 1,131 / 12,174 sq ft | À Vendre | $1,950,000 | « Domaine Privé des Caraïbes » (Probablement très grand et luxueux, mais pas directement en bord de mer) |
Conclusion sur la Valeur Évaluée
La grande taille du domaine et la puissante combinaison d'une exploitation de luxe au sein d'une communauté extrêmement exclusive et sécurisée (Orchid Bay) sont les facteurs dominants.
La distance de 45 minutes de l'aéroport limite le plafond maximum mais est moins importante pour la clientèle d'élite qui achète ou loue des propriétés de plusieurs millions de dollars à Orchid Bay. Pour ce segment, l'intimité et l'exclusivité de l'emplacement deviennent une caractéristique souhaitable plutôt qu'un obstacle.
Par conséquent, la valeur est placée significativement plus haut qu'une villa de luxe comparable dans la communauté ($7.9M) pour tenir compte de sa plus grande taille, de son exploitation commerciale supérieure et de sa caractéristique unique de « cabaret ».
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