Valuación de la
Valuation
Propiedad
$8,000,000 to $10,000,000 USD
Valor Comercial
18,500 pies cuadrados, 10 habitaciones, resort de eventos con personal completo con tarifas nocturnas altas documentadas ($3,500 – $7,000+).
APRECIANDO (MAYOR): El negocio establecido y la generación de ingresos requieren una valuación basada no solo en la infraestructura física sino en su tasa de capitalización (retorno de inversión), lo que eleva el valor muy por encima de un comparable puramente residencial.
Ventas Comparables
Castillo Del Mar, una villa de 10 habitaciones y 16,490 pies cuadrados dentro de Orchid Bay Estates, fue listada recientemente por $7,900,000. $7,900,000.
AJUSTE: Este comparable es ligeramente más pequeño y potencialmente más antiguo. Flor de Cabrera tiene 18,500 pies cuadrados, un negocio de renta y eventos establecido y muy exitoso, e incluye una instalación completa de cabaret/entretenimiento. Su flujo de ingresos comprobado agrega una prima sustancial por encima del precio de lista de $7.9M de su vecino.
Prestigio de la Comunidad
Ubicada en Orchid Bay Estates, una comunidad privada, segura y exclusiva con múltiples propiedades de tamaño similar y mayor.
APRECIANDO (MAYOR): Este factor compensa en gran medida la penalidad del pueblo pequeño. La exclusividad, privacidad, seguridad y un vecindario de casas de ultra lujo comparables mantienen un piso muy alto en el valor de la propiedad.
Penalidad de Ubicación
Pueblo pequeño (Cabrera) y 45 minutos en carro al aeropuerto más cercano (ej., POP o AZS)..
DEPRECIANDO: Esto limita el grupo de compradores a individuos de patrimonio neto ultra alto e inversionistas que priorizan la privacidad sobre la conveniencia. Reduce la tarifa por pie cuadrado en comparación con áreas turísticas altamente accesibles y populares (como Punta Cana o Casa de Campo).
Conclusiones Clave para el Mercado de la Costa Norte:
Prima Frente al Mar
La diferencia principal en precio siempre es entre frente al mar (directamente en la playa/acantilado) y vista al mar (alejado). Las propiedades verdaderamente frente al mar obtienen los precios más altos.
La Comunidad Importa
Las comunidades cerradas exclusivas como Sea Horse Ranch (Sosúa/Cabarete) y Cap El Limón (Samaná/Las Terrenas) tienen valores de propiedad más altos debido a las comodidades, seguridad y prestigio.
Tamaño y Característica de Cabaret
El tamaño de la villa original (18,000 pies cuadrados) y su aspecto comercial (cabaret) la colocan firmemente en el extremo superior del mercado, razón por la cual su valor estimado estaría en el rango de los listados de ultra lujo mostrados anteriormente.
Villas de Ultra Lujo y Gran Escala (La Categoría de Multi-Millones de Dólares)
| Ubicación/Comunidad | Habitaciones | Tamaño | Estado | Precio de Lista (USD) | Notas |
|---|---|---|---|---|---|
| Playa Encuentro, Cabarete | 10 | 1,200 / 12,917 sq ft | En Venta | $5,959,000 | Obra Maestra Icónica Frente al Mar (Comparable a tu solicitud original) |
| North Coast (General) | 9 | 64,583 sq ft lot | En Venta | $6,000,000 | Villa de lujo grande frente al mar en un terreno amplio. |
| Playa Cosón, Las Terrenas | 13 | 1,860 (20,021 sq ft) | En Venta | $6,900,000 | Propiedad Exclusiva Frente al Mar (Las Terrenas está en la Península de Samaná, a menudo considerada parte de la Costa Norte) |
| Sea Horse Ranch | 5 | 511 / 5,500 sq ft | En Venta | $5,500,000 | Villa Única Frente al Mar Caribeño. |
Villas Frente al Mar de Gama Media-Alta/Lujo
(La Categoría de $500k a $3 Millones)
| Ubicación/Comunidad | Habitaciones | Size ( / sq ft) | Estado | Precio de Lista (USD) | Notas |
|---|---|---|---|---|---|
| East Cabarete | 6 | 1,000 sq ft | En Venta | $995,000 | "Villa Espectacular Frente al Mar" (Nota: el metraje cuadrado puede ser un error tipográfico en la fuente y es inusualmente pequeño para 6 habitaciones) |
| Cabarete | 5 | N/A | En Venta | $599,000 | "Casa Amplia Frente al Mar" (Probablemente más antigua o con una huella más pequeña, reflejando el precio más bajo para una casa frente al mar) |
| Sea Horse Ranch | 6 | 770 / 8,288 sq ft | En Venta | $1,600,000 | Villa de lujo grande en una comunidad cerrada de alta gama (puede ser con vista al mar, no frente al mar). |
| Sea Horse Ranch | 6 | 1,131 / 12,174 sq ft | En Venta | $1,950,000 | "Propiedad Privada Caribeña" (Probablemente muy grande y lujosa, pero no directamente frente al mar) |
Conclusión sobre el Valor Tasado
El gran tamaño de la propiedad y la poderosa combinación de una operación de lujo dentro de una comunidad extremadamente exclusiva y segura (Orchid Bay) son los factores dominantes.
La distancia de 45 minutos desde el aeropuerto limita el techo máximo pero es menos importante para la clientela élite que está comprando o rentando propiedades de varios millones de dólares en Orchid Bay. Para este segmento, la privacidad y exclusividad de la ubicación se convierten en una característica deseable en lugar de un impedimento.
Por lo tanto, el valor se coloca significativamente más alto que una villa de lujo comparable en la comunidad ($7.9M) para tener en cuenta su mayor tamaño, operación de negocio superior y característica única de "cabaret".
El paquete de información contiene todos los detalles legales y técnicos
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